Наиболее важными переменными при оценке стоимости строительства коммерческих зданий являются качество и размер проекта. Другие факторы, влияющие на оценку недвижимости – местоположение объекта строительства, архитектурный дизайн и строительные материалы.
Обратите внимание – объективная экспертиза перечисленных факторов важна для создания точных смет на этапе планирования строительства здания.
Затраты на коммерческое строительство на квадратный метр
В среднем затраты на коммерческое строительство составляют от 9000 до 13000 рублей за квадратный метр. Эти расходы включают доставку материалов, устройство фундамента и базовые строительные работы. В случае необходимости дополнительной отделки, такой как теплоизоляция, средние затраты на строительство квадратного метра коммерческой недвижимости вырастет до 21000-28000 рублей на квадратный метр.
Не все виды и места строительства одинаковы, поскольку существует разница в цене от одного места к другому. Например, стоимость квадратного метра для коммерческого строительства меняется в зависимости от города – цена в Москве будет в нескольких раз выше, чем у проекта в Волгограде или Ростове-на-Дону.
При оценке полной стоимости строительства зданий и сооружений учитывают такие факторы:
— Качество строительства;
— Дизайн и архитектура;
— Труд, работа;
— Строительные материалы;
— Разрешения;
— Механические системы (HVAC);
— Электрические системы;
— Доставка.
1. Качество строительства
Коммерческие здания имеют разные уровни качества, которые влияют на стоимость. Например, тип стены и кровли будет определять, относится ли здание к классу A, B или C. Средние коммерческие затраты на строительство также будут зависеть от качества заложенной в них инфраструктуры.
Коммерческие здания класса А отличаются высочайшим качеством. Эти здания оборудованы по высшему уровню, в них все стоит дороже, к примеру, системы отопления, вентиляции и кондиционирования, бытовые и технологические системы. Их внешний вид эстетически приятен, и, в большинстве случаев, эти здания находятся в тех частях города, где цены на землю высоки.
Обратите внимание – коммерческие здания класса А чаще всего высотные. По этой причине они требуют для своего создания особых материалов и оборудования.
Класс B – коммерческие здания среднего качества. Их архитектурные детали и оснастка не так впечатляют, как у зданий класса А, тем не менее они на достойном уровне. Эти здания высотой от четырех до десяти этажей.
Здания класса С размещают в наименее популярных районах города. В них меньше удобств и современной сантехники. Качество отделки также ниже, чем у зданий класса A и B. Стоимость строительства коммерческого офиса класса C будет в 2-3 раза ниже, чем у двух вышеупомянутых.
2. Дизайн и архитектура
Конкретный выбор архитектурной формы также влияет на общую стоимость строительства коммерческих зданий. К примеру, уменьшение площади пола и внешней площади снижает стоимость строительства квадратного метра.
Обратите внимание – многоэтажное здание будет стоить больше, чем одноэтажное офисное здание той же площади.
Чем сложнее архитектурный проект, тем выше стоимость квадратного метра коммерческого строительства. Это потому, что нужно больше генеральных подрядчиков и материалов для завершения проекта.
3. Количество потребного труда и квалификация рабочих
Строительные проекты за пределами мегаполисов дают экономию от 2% до 6% по сравнению с проектами в центре города. Стоимость квадратного метра в этом случае ниже из-за более дешевой рабочей силы и связанных с этим факторов.
С другой стороны, строительство, проводимое в неблагоприятных погодных условиях, после наводнения или урагана, может временно увеличить затраты на строительство на 25-50%.
Причина в том, что трудно найти квалифицированных строителей, готовых работать в таких погодных условиях, и многие в этом случае требуют дополнительную плату за свои услуги. Хотя условия могут быть временными, они в любом случае влияют на оценку рыночной стоимости строительства коммерческих зданий и сооружений.
4. Строительные материалы
Цена здесь включает стоимость материалов, налоги и транспортные расходы. Строительные материалы имеют несколько разновидностей:
сыпучие материалы;
стандартные готовые материалы;
готовые элементы.
В строительной отрасли принято считать, что небоскребы имеют высокие коммерческие затраты на строительство на квадратный метр из-за количества требуемых материалов. Это обычно стальные здания с дорогой отделкой, затраты на возведение которых растут одновременно с их конструктивной сложностью.
5. Разрешения
При расчете затрат на строительство нового коммерческого здания следует учитывать оформление разрешений. Стоимость разрешений зависит от местоположения объекта строительства и работ, которые будут проводиться на территории. Разрешения часто зависят от специфики местного административного законодательства.
6. Механические системы
Каждый владелец здания хочет своего повышенного комфорта и эффективности от имеющейся собственности. В коммерческой недвижимости, например, это достигается обязательностью современных механических систем, включая кондиционирование, отопление и охлаждение, сантехнику и лифты.
Обратите внимание – привлечение подрядчиков, специализирующихся на механических и электрических системах на ранней стадии проектирования поможет свести к минимуму ошибки и увеличить рентабельность.
Использование современных механических систем здания снизит затраты на монтаж и увеличит функциональную площадь, тем самым снизив среднюю стоимость квадратного метра.
7. Электрические системы
Электроустановки в коммерческом здании должны соответствовать требованиям федеральных строительных стандартов. Однако соблюдение требований не приводит к автоматическому повышению энергоэффективности. На ранней стадии необходимы экспертные знания в области проектирования, чтобы добиться энергоэффективности и снизить затраты на коммерческое строительство.
8. Доставка
Сыпучие материалы, такие как гравий, влекут за собой высокие затраты на доставку, что может увеличить общую смету проекта. Другие материалы – трубопроводы и клапаны, подпадают под определение «стандартные материалы», что означает не слишком сложную и дорогую доставку. Стоимость готовых материалов, с другой стороны, зависит от того, полностью или частично собраны перед отправкой.
Расчет стоимости строительства коммерческих объектов
Для приблизительной оценки того, сколько будет стоить конкретный коммерческий проект, следует выполнить следующие действия:
Установить класс качества строительства;
Рассчитать площадь первого этажа;
Умножить это на оценку в квадратных метрах, как описано выше;
Добавить стоимость механического и электрического оборудования;
Добавить стоимость второго и более высоких этажей;
Добавить затраты на сервисные гаражи, отсеки для оборудования, учебные помещения и пожарную систему с персоналом, чтобы получить общую стоимость строительства.
Для большинства будущих владельцев коммерческих зданий стоимость строительства является одним из самых первых вопросов. Не существует однозначного ответа или критериев для прогнозов затрат на коммерческое строительство, но понимание факторов, которые влияют на уровень затрат, поможет сделать точную оценку и разработать схемы для минимизации расходов.