До начала проектирования и получения разрешения на строительство, важно чтобы территориальная зона, категория земли и вид разрешенного использования соответствовал планируемому строительству.
Законодательство меняется, происходят изменения правил застройки и землепользования (ПЗЗ) и формулировок вида разрешенного использования земельного участка (сокращённо ВРИ). Важно помнить, что невозможно получить разрешение на строительство при несоответствии ВРИ и наименовании объекта, например, если земля для садоводства, строить склад 1000м2 или магазин нельзя.
Проще говоря — назначение будущего строения должно соответствовать виду разрешенного использования, указанного в документах на право собственности (или договоре аренды). Актуальную информацию по видам можно узнать в приказе N 540 (МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РФ).
Ниже разберем частые случаи. В качестве примера, задача построить магазин:
- В основных видах разрешенного использования есть «Магазины». Направляем письменный запрос в Росреестр, с целью внесения изменений в выписку ЕГРН. Просим указать ВРИ «Магазины». Рассмотрение занимает от 12 рабочих дней. Необходимо предоставить обоснование возможности добавления ВРИ, например, приложить ПЗЗ.
- «Магазины» в условно-разрешенных видах. Обращаемся в архитектуру, с целью получения разрешения на добавление условно-разрешенного вида. Потребуется предоставить обоснование в виде заключения о соблюдении технических регламентов (подготавливается проектной организацией, состоящей в СРО). Услуга займет от 49 рабочих дней. Важно чтобы были налажены хорошие отношения с администрацией и местными жителями. Данная услуга в обязательном порядке предусматривает проведения публичных обсуждений, при которых местные жители, соседи и заинтересованные лица выражают согласие или претензии по внесению изменений в вид разрешенного использования. В случае, если доводы на публичных обсуждениях будут весомыми против добавления условного вида разрешенного использования, будет получен отказ.
- Получен отказ по слушаньям или «Магазины» отсутствуют в территориальной зоне. Обращаемся за внесением изменений в правила застройки и землепользования, с целью смены зоны. Потребуется подготовить заключение о соблюдении технических регламентов. Внесение изменений происходит централизованно и занимает от 5 месяцев и до нескольких лет.
Важно помнить: при смене категории земель, кроме расходов на сопровождение, будут расходы на оплату гос.пошлины за изменения категории. Стоимость варьируется от 50 тыс. рублей за сотку и выше.