В данной статье вы узнаете, какую роль играет градостроительный план в строительстве и что необходимо знать, чтобы получить ГПЗУ.
Любое строительство начинается с анализа ресурсов (финансовых, временных и т.д.). Чтобы задуманные идеи воплотились в жизнь, важно иметь четкий алгоритм действий. Первым делом, визуально обследовать территорию, отведенную под строительство, определите:
- Перепад высот влияет на фундамент и место расположения объекта.
- Коммуникации на участке и прилегающей территории. Влияют на пятно застройки. Например:
- Удаленность ЛЭП (стоят столбы электропередачи).
- Наличие канализации (видны люки).
- Удаленность газовой трубы.
- И т.д.
- Градостроительный облик окружающей застройки. Важно соблюсти общую стилистику внешнего вида планируемого объекта и уже построенных.
- Обременения и охранные зоны, например:
- Культурные ценности (памятники, церкви и т.д.)
- Водоохранные зоны (реки, озера и т.д.)
- Авиация (близость к аэропорту).
Визуальное обследование участка дает часть информации. Наличие канализации не гарантирует, что вы сможете ей воспользоваться, по причине ограниченности мощностей. Аналогично с газом и другими коммуникациями.
Отсутствие в визуальной близости церквей, памятников не гарантирует отсутствия обременений связанных с культурными ценностями.
Чтобы знать всю подноготную участка, подготавливается ГПЗУ — официальный документ, в котором содержится информация:
- Какие технические условия и мощности доступны.
- Обременения на земельном участке. Например, подземный газопровод высокого давления.
- Пятно застройки (место, где допустимо возводить объект).
- Виды разрешенного использования (данные из ПЗЗ).
- Процент застройки, высота, этажность.
Запомнить сроки:
- Срок подготовки 14 рабочих дней.
- Действителен 3 года со дня выдачи (регламентируется градостроительным кодексом).
Получить Градостроительный план земельного участка.
Как корабль назовешь, так он и поплывет. Аналогично при подаче заявления, какие параметры укажешь, такой ГПЗУ и получишь. Документ готовится из сведений, которыми владеют государственные ведомства. Отсюда ряд сложностей. Например:
- При подаче заявления отсутствует топосъемка. В результате пятно застройки указано не верно.
- Ваш участок образовался путем разделения участка на два. В результате, Росреестр ошибочно указал, что на вашем участке есть объект капитального строительства, который по факту стоит на соседнем участке.
- Участок относится к категории земель для сельскохозяйственного производства и есть сведения о наличии мелиоративной системы. Будет выдан план без пятна застройки.
- ГПЗУ получен до внесения изменений в ПЗЗ. Указанные в нем сведения будут устаревшие.
ГПЗУ-это основание для разработки проектной документации при получении разрешения на строительство. Градостроительный план земельного участка с ошибками или устарелой информацией приведет к отказу в выдаче разрешения, а это потеря времени и денег.
Следующие рекомендации позволят избежать 90% ошибок при подготовке ГПЗУ, ознакомитесь с:
- ПЗЗ района.
- Территориальная зона, категория земли, виды разрешенного использования. В случае расхождения, приведите в соответствие.
- Наличие обременений (охранные зоны инженерных коммуникаций).
- Наличие памятников, имеющих культурную ценность. Если земля находится вне населенных пунктах, получите ответ об отсутствии мелиоративной системы и от Центрнедра о наличии/отсутствии полезных ископаемых.
- Удаленность от водоемов, рек, озер.
- Наличие зон КУРТ.
- Сайтом администрации городского округа и местной газетой, в части публичных обсуждений и слушаний по внесению изменения в ПЗЗ, чтобы понимать, каких изменений ожидать.
- Публичной картой Росреестра.
- Обратите внимание на соседние земельные участки (категорию земли и вид разрешенного использования).
- Дату регистрации объектов капитального строительства.
- Сверьте сведения из Росреестра и ПЗЗ.
Чтобы задуманное строительство было реализовано в разумный срок и с минимальными финансовыми затратами, подготавливайте правильно ГПЗУ.