Записи в рубрике: Статьи

“Купить” разрешение на строительство не получится, поскольку это официальная государственный документ. Предложить подобную схему может только мошенник!

Подача заявления — бесплатная государственная услуга. Вы можете самостоятельно обратиться на портал госуслуг и подать заявление заполнив все обязательные поля, однако, зачастую собственники бизнеса предпочитают делегировать сбор документации и рутинную работу контрагенту. На это есть ряд причин:
• во-первых, упущенная выгода: пока вы берете операционные задачи на себя (то есть когда ваша компания или исполнительный директор и его помощники погружаются в процесс получения РнС в управлении, игнорируя и замещая другие рабочие процессы), могут снизиться обороты продаж, задержаться сделки и т.д.
• во-вторых, в получении разрешения на строительство всегда есть риск отказа из-за формального неверных данных: если вы никогда не получали РнС или не знакомы с актуальным законодательством, вероятно, гораздо быстрее за вас выполнит задачу контрагент.

После того как вы запроектируете объект капитального строительства, согласуете со всеми заинтересованными органами, предоставите контролирующим органам градостроительный план, проектную документацию стадии «П» в полном объеме, в течение пяти рабочих дней уполномоченный орган производит проверку всех сведений на достоверность и, в случае соответствия параметров объекта капитального строительства допустимости строительства или реконструкции по вашему проекту, выдает разрешительный документ.

По сути, оформление разрешения на строительство нужно для того, чтобы не нарушить использование земельного участка, где нужно соблюсти все требования безопасности для комфортного и спокойного пребывания всех владельцев зданий и собственников земельных участков.
Это важный этап градостроительного регулирования, так как он служит общественным целям и интересам, и вместе тем имеет выгоды и понятные условия для бизнеса, инвесторов и застройщиков.
Получая разрешение на строительство, вы гарантируете легальность работ всем контрагентам и можете быть уверены в том, что и ваши права будут защищены.

Получать разрешения на строительство (РнС) не требуется, если вы:
• хотите построить индивидуальный жилой дом для собственного проживания
• строите объект без фундамента, где отсутствует прочная связь с землей
• Осуществляете строительство из легко возводимых конструкций

Важно знать:
Если вы хотите построить легковозводимое здание и считаете его некапитальным, то вы не сможете поставить его на кадастровый учет и получить право собственности. Право собственности можно получить только получив РнС и ввод в эксплуатацию.

Выдача разрешения на строительство (РнС) в Москве и Московской области необходима, если:
• вы осуществляете капитальное строительство малоэтажного дома
• строите жилой комплекс с многоквартирными домами
• реализуете проект строительства торгового центра, кинотеатра, медицинского учреждения, спорт комплекс
• обустраиваете санаторно-курортный комплекс, базу отдыха, санаторий
• строите ресторан, кафе и иную точку общественного фундамента именно в варианте капитального строительства и т.д.

Если ваш проект включает объект капитального строительства у которого присутствует прочная связь с землей, отвечает характеристикам именно капитальных строений, значит разрешение на строительство нужно.

Важно знать:
Вы можете начать строительство нового капитального индивидуального жилого дома для личных нужд без получения РС. При возведении дома для собственного проживания разрешение на строительство не требуется.

Строительство надежных объектов возможно только в случае использования качественных материалов и привлечения к работе специалистов. Однако не менее важной является инженерная геодезия, которая необходима для изучения особенностей местности. Именно с ее помощью удается своевременно предугадать возможные подвижки грунта и предотвратить преждевременное разрушение объекта.

Для чего нужна инженерная геодезия
Перед тем, как начинать строительство объекта, следует выполнить его «привязку» к местности. В данном случае учитываются особенности рельефа, возможность прокладки подъездных путей, расстояния до населенных пунктов, карьеров. С помощью инженерной геодезии определяется высота, глубина складок местности, дальность до различных объектов и другие особенности, которые могут облегчить проведение работ, удешевить и ускорить их. Если инженерная геодезия применяется в строительстве жилых зданий, то с ее помощью удается определить, с какой вероятностью может произойти движение грунта, оползень, затопление и иные происшествия.

Также с ее помощью решаются следующие задачи:
• определяются границы участков, оси зданий на местности в соответствии с проектной документацией;
• обнаруживаются отклонения в составленном проекте;
• проверяется достоверность данных при проектировании объекта.

Также с использованием инженерной геодезии определяется вероятность подвижек почв, находящихся под возводимым объектом, что дает возможность увеличить его срок службы и предотвратить преждевременное разрушение. Выполняются геодезические изыскания не только в момент строительства, но и на всем протяжении срока его эксплуатации. Необходимо это для своевременного отслеживания состояния грунта, деформации и изменении ландшафта участка.

Выполняя изыскания, специалисты выполняют следующие действия:
• определяют общий уклон участка, на котором происходят строительные работы;
• определяют места подъезда автотранспорта, расположение тротуаров, дорог;
• определяют наличие на территории коммуникаций (водопровода, канализации, газопровода, электрических и телефонных линий);
• указывают границ земельных участков.

Во время проведения строительства инженерная геодезия проверяет ход ведения работ, определяет наличие отклонений от плана. Это позволяет избежать фатальных ошибок, которые в будущем могут привести к обрушению здания или разрушению дорожного полотна, что приведет не только к огромным тратам, но и человеческим жертвам.

Разрешающая строительство документация может понадобиться не только в случае возведения нового здания, но и при его реконструкции, капитальном ремонте, если изменяются конструктивные характеристики объекта. Приступать к данным работам без соответствующего документа нельзя. Получить такое разрешение можно в органе исполнительной власти или местной администрации.

Требования к документации, содержание и определение
Данная документация – это комплект документов, оформленный в соответствии с градостроительным кодексом и полученный по итогам согласования предпроектного изучения здания, участка. На основании данного пакета выдается разрешение на возведение здания. В него входят разрешения, технические условия, распорядительные документы, утверждения и согласования и иные бумаги, выданные уполномоченными организациями.
Разрешительная документация выдается заявителю за определенную плату и только в том случае, если соблюдены все нормативные условия и требования. Получение данной документации и ее подготовка требуется для оформления права выполнения проектирования на основании предварительно согласованной и утвержденной в соответствующих органах предпроектной документации.

Этапы получения
Весь процесс получения разрешения на строительство состоит из нескольких этапов. Это:
• получение выписки из реестра. Возведение здания возможно лишь на той территории, которая официально может быть использована для строительства. Для чего именно предназначен участок, можно узнать в документах на землю. Самостоятельно определять назначение участка нельзя, в этом случае строительство может быть признано незаконным, что впоследствии потребует от владельца строения получение новых бумаг или сноса самовольно возведенного строения. Категорию земли можно узнать, посмотрев выписку из ЕГРН. Необходимо взять выписку, получают которую в МФЦ или Росреестре. Также нужно помнить, что строительство может быть запрещено в санитарно-защитной зоне, возле предприятий, кладбищ, свалок, аэропортов или иных объектов;
• проведение инженерно-геологических изысканий. Нередко близко расположенные воды, грунты разной плотности затрудняют строительство. Построенные на таком грунте здания не отличаются высокой прочностью и их стены могут покрыться трещинами, а фундамент будет периодически наполняться водой. Предотвратить такое развитие событий можно, если предварительно выполнить инженерно-геологические изыскания;
• получение адреса и кадастровой выписки. Получить разрешение на строительство можно, только если у земельного участка имеется кадастровый номер, который подтвержден кадастровой выпиской. Ее можно получить в МФЦ после предъявления документа о присвоении адреса и копии свидетельства права собственности.
Также потребуется заказать в организации проект дома и ситуационный план. Затем данные бумаги предъявляются в соответствующее местное управление или иное ведомство, где выдается разрешение. После этого потребуется подать заявление, к которому прикладывается копия свидетельства о собственности на участок и копию кадастровой выписки. Срок рассмотрения заявления составляет несколько дней.

Наиболее важными переменными при оценке стоимости строительства коммерческих зданий являются качество и размер проекта. Другие факторы, влияющие на оценку недвижимости – местоположение объекта строительства, архитектурный дизайн и строительные материалы.
Обратите внимание – объективная экспертиза перечисленных факторов важна для создания точных смет на этапе планирования строительства здания.
Затраты на коммерческое строительство на квадратный метр
В среднем затраты на коммерческое строительство составляют от 9000 до 13000 рублей за квадратный метр. Эти расходы включают доставку материалов, устройство фундамента и базовые строительные работы. В случае необходимости дополнительной отделки, такой как теплоизоляция, средние затраты на строительство квадратного метра коммерческой недвижимости вырастет до 21000-28000 рублей на квадратный метр.
Не все виды и места строительства одинаковы, поскольку существует разница в цене от одного места к другому. Например, стоимость квадратного метра для коммерческого строительства меняется в зависимости от города – цена в Москве будет в нескольких раз выше, чем у проекта в Волгограде или Ростове-на-Дону.
При оценке полной стоимости строительства зданий и сооружений учитывают такие факторы:
— Качество строительства;
— Дизайн и архитектура;
— Труд, работа;
— Строительные материалы;
— Разрешения;
— Механические системы (HVAC);
— Электрические системы;
— Доставка.

1. Качество строительства
Коммерческие здания имеют разные уровни качества, которые влияют на стоимость. Например, тип стены и кровли будет определять, относится ли здание к классу A, B или C. Средние коммерческие затраты на строительство также будут зависеть от качества заложенной в них инфраструктуры.
Коммерческие здания класса А отличаются высочайшим качеством. Эти здания оборудованы по высшему уровню, в них все стоит дороже, к примеру, системы отопления, вентиляции и кондиционирования, бытовые и технологические системы. Их внешний вид эстетически приятен, и, в большинстве случаев, эти здания находятся в тех частях города, где цены на землю высоки.
Обратите внимание – коммерческие здания класса А чаще всего высотные. По этой причине они требуют для своего создания особых материалов и оборудования.
Класс B – коммерческие здания среднего качества. Их архитектурные детали и оснастка не так впечатляют, как у зданий класса А, тем не менее они на достойном уровне. Эти здания высотой от четырех до десяти этажей.
Здания класса С размещают в наименее популярных районах города. В них меньше удобств и современной сантехники. Качество отделки также ниже, чем у зданий класса A и B. Стоимость строительства коммерческого офиса класса C будет в 2-3 раза ниже, чем у двух вышеупомянутых.

2. Дизайн и архитектура
Конкретный выбор архитектурной формы также влияет на общую стоимость строительства коммерческих зданий. К примеру, уменьшение площади пола и внешней площади снижает стоимость строительства квадратного метра.
Обратите внимание – многоэтажное здание будет стоить больше, чем одноэтажное офисное здание той же площади.
Чем сложнее архитектурный проект, тем выше стоимость квадратного метра коммерческого строительства. Это потому, что нужно больше генеральных подрядчиков и материалов для завершения проекта.

3. Количество потребного труда и квалификация рабочих
Строительные проекты за пределами мегаполисов дают экономию от 2% до 6% по сравнению с проектами в центре города. Стоимость квадратного метра в этом случае ниже из-за более дешевой рабочей силы и связанных с этим факторов.
С другой стороны, строительство, проводимое в неблагоприятных погодных условиях, после наводнения или урагана, может временно увеличить затраты на строительство на 25-50%.
Причина в том, что трудно найти квалифицированных строителей, готовых работать в таких погодных условиях, и многие в этом случае требуют дополнительную плату за свои услуги. Хотя условия могут быть временными, они в любом случае влияют на оценку рыночной стоимости строительства коммерческих зданий и сооружений.

4. Строительные материалы
Цена здесь включает стоимость материалов, налоги и транспортные расходы. Строительные материалы имеют несколько разновидностей:
сыпучие материалы;
стандартные готовые материалы;
готовые элементы.
В строительной отрасли принято считать, что небоскребы имеют высокие коммерческие затраты на строительство на квадратный метр из-за количества требуемых материалов. Это обычно стальные здания с дорогой отделкой, затраты на возведение которых растут одновременно с их конструктивной сложностью.

5. Разрешения
При расчете затрат на строительство нового коммерческого здания следует учитывать оформление разрешений. Стоимость разрешений зависит от местоположения объекта строительства и работ, которые будут проводиться на территории. Разрешения часто зависят от специфики местного административного законодательства.

6. Механические системы
Каждый владелец здания хочет своего повышенного комфорта и эффективности от имеющейся собственности. В коммерческой недвижимости, например, это достигается обязательностью современных механических систем, включая кондиционирование, отопление и охлаждение, сантехнику и лифты.
Обратите внимание – привлечение подрядчиков, специализирующихся на механических и электрических системах на ранней стадии проектирования поможет свести к минимуму ошибки и увеличить рентабельность.
Использование современных механических систем здания снизит затраты на монтаж и увеличит функциональную площадь, тем самым снизив среднюю стоимость квадратного метра.

7. Электрические системы
Электроустановки в коммерческом здании должны соответствовать требованиям федеральных строительных стандартов. Однако соблюдение требований не приводит к автоматическому повышению энергоэффективности. На ранней стадии необходимы экспертные знания в области проектирования, чтобы добиться энергоэффективности и снизить затраты на коммерческое строительство.

8. Доставка
Сыпучие материалы, такие как гравий, влекут за собой высокие затраты на доставку, что может увеличить общую смету проекта. Другие материалы – трубопроводы и клапаны, подпадают под определение «стандартные материалы», что означает не слишком сложную и дорогую доставку. Стоимость готовых материалов, с другой стороны, зависит от того, полностью или частично собраны перед отправкой.
Расчет стоимости строительства коммерческих объектов
Для приблизительной оценки того, сколько будет стоить конкретный коммерческий проект, следует выполнить следующие действия:
Установить класс качества строительства;
Рассчитать площадь первого этажа;
Умножить это на оценку в квадратных метрах, как описано выше;
Добавить стоимость механического и электрического оборудования;
Добавить стоимость второго и более высоких этажей;
Добавить затраты на сервисные гаражи, отсеки для оборудования, учебные помещения и пожарную систему с персоналом, чтобы получить общую стоимость строительства.
Для большинства будущих владельцев коммерческих зданий стоимость строительства является одним из самых первых вопросов. Не существует однозначного ответа или критериев для прогнозов затрат на коммерческое строительство, но понимание факторов, которые влияют на уровень затрат, поможет сделать точную оценку и разработать схемы для минимизации расходов.

Став обладателями земельного участка, многие думают, что они вправе возводить на нём любые сооружения, не согласовывая строительство ни с кем. К сожалению, не одобренная органами власти постройка часто признаётся незаконной. Это чревато неприятными последствиями, вплоть до принудительного сноса.
Почему требуется согласование
Административное одобрение необходимо, чтобы новостройка не нарушила программ города или района, села по благоустройству данной территории. Кроме того, осуществляя свой проект самопроизвольно, непрофессионал не всегда способен учесть строительные требования, нормативы, правила, действующие в РФ.К примеру, домовладение не может располагаться в непосредственной близости к местам общего пользования, где запланированы или уже проходят коммуникационные линии (водоснабжение, электросвязь, канализация и пр.). Надо соблюсти и определённое расстояние от автомобильных трасс, проезжих частей и тротуаров. Есть ещё предписания санитарной и противопожарной служб. Они утверждают минимальную дистанцию между соседствующими объектами.
Что произойдёт, если строить не разрешено
На дом, признанный самостроем, нельзя оформить право собственности, а значит, не получится им распоряжаться: продавать, дарить, сдавать в наём, передавать по наследству. В нём никто не сможет зарегистрироваться, даже адрес ему не присвоят.
Использовать для стройки материнский или ипотечный капитал допускается только при наличии разрешительной санкции.
За самовольное строительство предусмотрен штраф в размере от двух до пяти тысяч рублей. Если сооружение несёт угрозу жизни или здоровью людей, ущемляет их права, если оно создано с нарушением технических или иных обязательных условий, его подвергнут уничтожению по итогам судебного разбирательства.
Придать легитимный статус неразрешённой постройке можно и по её завершении. Для этого была предпринята так называемая «дачная амнистия», которая значительно упрощает процедуру узаконивания. В случаях, не подпадающих под неё, можно попытаться решить проблему в суде.
Куда обратиться за согласованием
Вопрос, разрешить или нет частное строение, находится в ведении отделов архитектуры муниципальной администрации. Туда и следует обращаться. Можно подать заявку, подкреплённую необходимой документацией, через многофункциональный центр.
Что нужно предоставить
Понадобятся следующие документы:
заявление;
свидетельство о праве собственности на землю;
градостроительный план участка;
планируемая схема его обустройства.
Заявление подаётся на бланке, который выдадут в архитектурном комитете. Правоустанавливающие бумаги на владение землёй всегда находятся у собственника (выписка из Росреестра о регистрации частной собственности, договор купли-продажи, дарственная или документ, удостоверяющий вступление в наследство). Если просьбу подаёт арендатор, предъявляется арендный контракт.
Градостроительный план можно заказать и получить в том же отделе по архитектуре муниципалитета. На его подготовку отводится не более 30 дней. Он представляет собой выдержку из правил использования земли и общего проекта застройки района в отношении к конкретной территории. Чтобы его затребовать, необходимо заявление, копии паспорта заявителя, кадастровых паспортов надела с сооружёнными на нём постройками, а также технических условий, позволяющих подключить строение к коммунальным сетям.
В плане организации участка обосновывается будущее расположение капитальных объектов и их границы с учётом санитарных зон, описываются работы, которые будут проводиться. В специальном техническо-экономическом разделе содержится информация о высоте здания, количестве этажей, о площади обустраиваемой территории и общего метража будущего дома, об их процентном соотношении.
Планировка участка не может входить в противоречие с муниципальной программой градостроительства. Поэтому, к её разработке лучше привлечь профессионалов из проектных структур, а не заниматься этим самостоятельно. Участие специалистов позволит избежать ошибок и минимизировать риск отказа в одобрении строительства.
Описанный выше пакет документации утверждён на законодательном уровне и полностью исчерпывает перечень требуемых бумаг. Административные органы не могут ни при каких обстоятельствах запрашивать дополнительные справки или выписки.
Сколько времени уйдёт на получение разрешения и как долго оно действует
Чиновники районной администрации обязаны рассмотреть поданное заявление и прилагающуюся к нему документацию в течение десяти дней. По истечении этого периода комитет по архитектуре разрешает сооружать жилое строение или отказывает в этом. Причины, по которым последовал отказ, должны быть подкреплены обоснованными аргументами и подробно изложены в официальном письме. Основаниями для запрета обычно являются
неполная комплектация предоставленного пакета требуемых по закону бумаг;
несоответствие проектной схемы общегородской концепции градостроительства;
несоответствие действующим нормативам (техническим, санитарным, экологическим, противопожарным).
Если полученное резюме представляется заявителю безосновательным, его можно попытаться оспорить в судебной инстанции.
Разрешение действительно на протяжении десяти лет. За этот срок здание должно быть выстроено, подключено к инженерным сетям и принято в эксплуатацию. Если времени не хватило, можно обратиться с просьбой о продлении. В ином случае согласовывать стройку придётся заново.

С сентября нынешнего года начинает действовать закон, по которому можно зарегистрировать в Росреестре владение своим гаражом вместе с находящимся под ним участком. Это установление получило неофициальное название «гаражная амнистия». Благодаря ей, собственность на постройку и землю, на которой она возведена, можно оформить упрощённым способом и совершенно бесплатно.
Подобные строения редко бывают самовольными, но документация, подтверждающая их законность, зачастую утрачена. Отсутствие нужных бумаг создаёт правовую неопределённость, которая препятствует распоряжению имуществом, его продажей, дарением, передачей по наследству. Хозяин даже не вправе помешать сносу своей недвижимости.
Как узаконить гараж
Первым делом удостовериться, что оно соответствует требованиям нового закона:
представляет собой капитальное сооружение, то есть прочно связано с грунтом посредством углублённого фундамента;
построено до принятия Градостроительного кодекса;
ни суд, ни муниципальная власть никогда не выносили вердикта о признании объекта самостроем.
Обстоятельства, которые, вопреки распространённому мнению, не помешают фиксации в ЕГРН:
кооператив, под эгидой которого осуществлялась застройка, уже прекратил свою деятельность;
помещение имеет с соседскими общие стены, так как составляет с ними один ряд;
место, на котором располагается сооружение, не оформлено;
предыдущий собственник, человек, у которого объект был куплен, умер, или его местопребывание неизвестно;
ранее владельцем был близкий родственник, после его смерти наследование не было юридически закреплено;
площадь, на которой находится гараж, передана кооперативу в бессрочное пользование или в аренду.
Собрать документы. Все бумаги, имеющие отношение к имуществу (справки, свидетельства, постановления, технические планы и прочее), могут явиться обоснованием права на обладание недвижимостью.
В частности, хорошо бы отыскать следующее:
решение местных органов самоуправления о предоставлении участка под строительство;
квитанция, справка или расписка, подтверждающая уплату кооперативного паевого взноса;
постановление общего собрания членов кооператива о выделении гаража;
техпаспорт, подготовленный для прохождения инвентаризации;
свидетельство, удостоверяющее получение наследства, если помещение перешло от родственника.
Выяснить статус территории под постройкой. Проверить, числится ли площадь, занятая гаражом, в кадастре, можно
в многофункциональном центре;
в офисе Кадастровой палаты;
в муниципалитете;
у кадастрового инженера;
в Едином госреестре.
Наиболее простой вариант – поискать информацию об участке на карте Росреестра. Она находится в публичном доступе и отражает сведения обо всей, стоящей на кадастровом учёте земельной недвижимости.
Если окажется, что в базе кадастра надел не значится, его придётся образовать. Для начала в местных органах власти нужно узнать, утверждён ли на территории, где расположен гараж, проект межевания. Это план, определяющий границы земельных площадей с учётом развития этого района. Конечно, можно и без этого подготовить схему территории, обозначив рубежи занятого гаражом участка. Можно заняться этим самостоятельно, используя утверждённую форму, или пригласить для работы специалиста из кадастра. Однако не следует забывать, что там, где проект межевания утверждён, самому изготавливать схему нельзя.
Когда схематическое изображение места будет готово, надо обратиться с заявлением в ведомство, в чьём ведении находится земля. Заявление должно содержать просьбу одобрить передачу земельного надела. Если он находится в муниципальной или неразграниченной государственной собственности, обращаться надо в муниципалитет.
Если гараж построен на территории, принадлежащей региону, просьбу направляют в региональную администрацию, если земля федеральная – в управление Росимущества в данном районе. Ответ на обращение последует через месяц.
Когда вопрос будет согласован, кадастровый инженер готовит межевой план площади, а также технический проект здания. Готовые документы предоставляют в Единый государственный реестр, чтобы зарегистрировать недвижимость. Подать бумаги на регистрацию можно в цифровом виде. Процедура осуществляется и через МФЦ. В итоге заявитель получает выписку из ЕГРН, содержащую данные официально внесённого в регистр имущества.
Отправка документации в муниципальную администрацию. Это финальный этап оформления прав собственности на гараж и землю под ним. В административные органы необходимо передать
выписку из ЕГРН;
технический план строения;
решение о согласовании предоставления земли.
Получив от заявителя документы, сотрудники администрации
принимают резолюцию о бесплатном предоставлении во владение участка земли;
заявляют в Росреестр о регистрации права на землю, постановке на кадастровый учёт гаража и фиксации права собственности на него;
передают владельцу справку из ЕГРН, содержащую подтверждение прав собственности.
Получив эти свидетельства, гражданин становится полноправным обладателем своего гаража.